こんにちは。学センの田中です。

今回は不動産関連の業界を「不動産」「戸建住宅・マンション」の2つに分けてワンポイント解説をします。
今回は「戸建住宅・マンション業界」についての解説です。

3つのポイント

この記事では業界の最近の動きを押さえる3つのポイントを中心に解説します。

① 消費税駆け込み後の減速+コロナ禍で戸建住宅は低迷
② マンションは都市近郊から地方へ人気移動
③ 中古マンション、リフォーム需要は底堅い

戸建住宅の低迷、マンションニーズの地方移動、堅調な中古・リフォーム需要について説明します。

不動産業界とは

まずは最初に「戸建住宅・マンション業界」の概要を確認していきましょう。
戸建住宅・マンション業界は、不動産業界全体のうち、特に個人向け住宅ニーズに向けた販売・サービスを提供しています。

個人の住宅ニーズは大きく分けて◎種類です。

◎戸建住宅
一戸建ての住宅で、細かくは注文住宅、分譲住宅に分けられます。注文住宅は個人の希望に合わせて設計から専門に行うもので、設計事務所や工務店が施工販売を行っています。分譲住宅は決められた設計の住宅を建築後に販売するもので、大手住宅メーカーなどが提供していることが多いです。戸建住宅の建設販売会社はハウスメーカーと呼ばれ、大手企業としては「ダイワハウス」「積水ハウス」「飯田グループホールディングス」などがあります。

◎賃貸住宅
アパートなどの集合住宅を部屋ごとに貸し出す方法で、多くの場合建主が大家となります。大手建設メーカーなどが地主に土地活用方法として賃貸住宅の建設を提案し、建設後の管理も行う形態が一般的です。賃貸住宅建設・管理の大手企業には「大東建託」「東建コーポレーション」などがあります。

◎分譲マンション・賃貸マンション
マンションの部屋ごとに分譲販売するもので、持ち主がそのまま住居として使う場合も、大家として貸し出す場合もあります。賃貸マンションは個人の資産運用として金融商品のような投資対象ともなります。マンション建設・不動産の大手企業としては「野村不動産」「東急不動産」「三井不動産レジデンシャル」など大手不動産会社やグループ企業が並びます。

◎中古住宅・中古マンション・リフォーム・リノベーション
中古住宅や中古マンションを改装して販売するケースも増えています。また、個人所有の住宅を改装するリフォーム・リノベーション需要も高まっています。
戸建住宅・マンション業界は、用地確保、設計・建築施工、販売、管理・不動産仲介といった機能を持っており、一貫して手掛ける企業もあれば、施工だけ、仲介だけを手掛ける企業もあります。隣接業界としては建設・建築業、住宅設備業などがあり需要が連動しています。

市場の規模と変化

国内の戸建住宅・マンション業界のニーズは、高齢化と人口減少を受けて全体的に減速傾向にあります。供給過多で空き家などが社会問題化しています。
しかし、住み替え需要は常に一定のボリュームがあり、加えて築年数を経過した住宅のリフォーム・リノベーション需要が増えてきています。
戸建住宅の市場は新設住宅着工戸数から見ることができます。

グラフを見ると、全体的に横ばいながら時折件数の減速がみられます。
2009年の減少はリーマンショック+建築基準法改正によるもの。2014年と2019年の減少はともに消費増税の駆け込み需要後の冷え込みとなっています。
住宅購入は個人消費にあたるため、経済変動や法律制度の変更によって年度単位で需要変動が起きやすくなっています。2020年はコロナ禍の影響もあり大幅減少が見込まれています。

その一方で、マンションのニーズは2019年まで高止まりの傾向にありました。
都市部へのアクセスが良い地域のマンションは人気が高く、投資対象としても注目されるため販売も好調で賃貸価格も高く推移していました。しかし、コロナの影響でニーズに変化が出ていて、より郊外の地方都市への住み替え、職住近接ニーズに対応したリノベーションマンション人気など変動が起きています。

トピックス1

① 消費税駆け込み後の減速+コロナ禍で戸建住宅は低迷

前述の通り、戸建住宅のニーズは経済変動の影響を受けやすく、2019年の消費税増税の駆け込み需要後の冷え込みで戸建て住宅建設は大きく減速しています。ここにさらに影響を与えたのがコロナ禍です。戸建住宅の中でも注文住宅はモデルハウスなどでの対面接客が欠かせないため、非接触・非対面が求められる中販売が苦戦することになりました。一方で、分譲住宅は建売で現地見学が中心のため、注文住宅よりも影響を受けませんでした。
戸建住宅のニーズは長期的にも低迷が見込まれていますが、マンション価格の高止まりとコロナによる地方移転ニーズを受けて、需要の変動も起こっています。

トピックス2

② マンションは都市近郊から地方へ人気移動

マンションは低金利の恩恵を受けて投資対象としても人気が高く、分譲価格・賃貸価格ともに高く推移してきました。今後もある程度の価格が維持されるとみられています。
一方で、コロナ禍によってリモートワークが普及したことで職住近接ニーズが高まってきました。職場へのアクセスよりも床面積や利便性を重視する傾向が増えており、比較的価格の安い地方都市などに人気が移動しています。

トピックス3

③ 中古マンション、リフォーム需要は底堅い

新規住宅と比べて底堅いのがリフォーム需要です。建て替えに比べコストがかからず、現在よりも住みやすい環境を実現でいることから、高齢者層や二世帯同居で人気があります。国がリフォーム支援の税制度や住宅診断士などの資格制度を整備するなどしてリフォームを後押ししているため、今後も底堅くニーズが続きそうです。
また、コロナによって在宅勤務に合わせた住み方や衛生環境設備へのニーズもあり、リフォームも進化しつつあります。

まとめ

住宅ニーズは高齢化と人口減少もあり低下傾向です。コロナによって一時的に影響を受けた形ですが、今後はリモートワークの普及によって新たなニーズ変化が起き、住宅のトレンドも変わっていくことが考えられます。購入者の求める住宅ニーズに沿った商材・サービスの提供ができる企業には成長のチャンスがあるといえるでしょう。
就活の中で企業を見ていく際には、コロナ後のニーズ変化への対応やサービス開発力に注目して企業研究を進める必要があります。

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